Gayrimenkul Alıp Satarken Dikkat !
Gayrimenkul alım-satım sürecinde başınıza gelebilecek aksiliklerden haberdar mısınız ?
Herkesin büyük ideallerinden biri olan ve günümüzde gerekliliğe dönüşe gayrimenkul alımı hakkında bilmediğimiz birçok şey var.
GHE (Gayrimenkul Hukuku Esntitüsü) kurucu ortağı Avukat Ali Yüksel, editörümüz Bengü Öner'in sorularını yanıtladı. Gayrimenkul alırken, satarken ya da miras yolunda başımıza gelebilecek sıkıntılardan bahseden ve alabileceğimiz önlemleri örnekleriyle anlatan Yüksel, kimlerin gayrimenkul alıp alamayacağını, kısacası gayrimenkül süreciyle ilgili pek konuşulmayan ayrıntıları hatırlattı. İşte söyleşinin devamı...
Bengü Öner: Ev almak herkesin hayali. Yatırım yapmak da keza öyle... Peki, bunun için yani bir gayrimenkulün sahibi olmak için hangi şartlar gerekli ?
Ali Yüksel: Aslında gayrimenkul sahibi olmak için kişinin doğmuş olması yeterli. Kişiler 18 yaşına kadar tapu işlerini yapmasalar da onların velileri gayrimenkul alabilirler. Doğuştan, miras olarak da intikal edebilir gayrimenkul.
Bunların dışında, gayrimenkul kavramı tapuyla ilişkili aslında.
Bunu da açmak gerekirse; tapulu ve tapusuz gayrimenkuller vardır. Tapusuz gayrimenkuller henüz tapusu çıkmamış, kadastro kavramının geçmediği yerlerdeki gayrimenkuller tapusuzdur. Mesela bir dağlık alanı işlediniz, tarıma uygun hale getirdiniz bir süre. Orası devletin olduğu halde dava açıp burayı isteyebilirsiniz. Bataklığı, dağlık alanı ıslah ederseniz burayı tapusuz alabilirsiniz. 2B'ler de aynı şekilde...
Tapulu gayrimenkuller ise, tarla vasfında, arsa ya da bina nezdinde olabilir. İmarlı ya da imarsız binalar da buna dâhildir.
Gayrimenkulün daha da sayamadığımız çok çeşidi vardır.
Bengü Öner: Peki ben bir gayrimenkul almak istiyorum. Yapılacak prosedürler hangileridir ?
Ali Yüksel: Gayrimenkul almak için bir satıcı olmalıdır. Tapulu gayrimenkulden bahsedersek; satıcı tapuya gider ve bir beyanda bulunur. Başvurusundan sonra satış süreci başlar. Gayrimenkulün tipine göre satış sürecinde farklılıklar görülebilir.
Tapu idaresi, kimliğe, tapuya ve devri engelleyici bir tedbir yoksa mahkeme tarafından, tapu harcı yattıysa, tapu devrediliyor. Satıcıya bedeli alıp almadığı sorulur ve satıcı bedeli aldıysa tapu devri gerçekleşir.
Bengü Öner: Peki yatırımcı bu süreçte ne gibi sıkıntılarla karşılaşabilir ?
Ali Yüksel: Çok fazla aksilik var. Bu konu çok ayrıntılı konuşulması gereken bir konu. Ticari ya da kişisel bir yatırım olabilir. Bu gayrimenkullerde birçok sorun olabilir. Gayrimenkulün sahibiyle ya da kendisiyle ilgili sorunlar olabilir.
Gayrimenkulün sahibiyle ilgili sorunlar, sahibinin üzerindeki borçtan dolayı hacizli olabilir.
Bir krediden dolayı ipotekli olabilir.
Ya da uzun süreliğine birine kiralanmıştır ve bu kiralama tapu sözleşmesine eklenmiştir. Bunları tapuda dikkatli bir göz ortaya çıkarır eğer dikkat edilmezse satış sürecinden sonra ortaya çıkabilir. Çok da sık rastlanır. Alıcının uyanık olması gerekiyor.
Bazen de gayrimenkulün kendisinde kaynaklanan sorunlar olabilir. Diyelim ki; buraya arsa yapacaksınız. Burası arsa diye satılır ama tarlaysa yapamazsınız. Ancak bir şeyler ekebilirsiniz. Dönüştürülmesi de zahmetlidir.
Ya da aldığınız yere sanayi yatırımı yapmak istiyorsunuz ama bölge sanayiye uygun değilse yapamazsınız. Çünkü sanayi bölgeleri imarda bellidir.
Tarım yapacağım diye düşünürsünüz ama tarıma da uygun olmayabilir. Yani gayrimenkulün kendisi sizin amacınıza uygun mu diye bakmak önemlidir. Bazen dükkân alırsınız ama tapuda daire yazar ve işletemezsiniz.
Mesela doktorsunuz muayenehane yapmak istersiniz. Ona uygun bir yer bulmak zorundasınızdır. Tapu da sadece yeterli değildir. Belediyede o dairenin kaydını kontrol etmek gerekir.
Bazen şehir merkezinden bir bina alırsınız. Yanında çok güzel yüksek binalar vardır. Siz de aynı şekilde olabileceğini düşünürsünüz ama aldığınız alan çocuk parkı ya da camii alanı ya da mezarlık çıkabilir imarda.
Çok incelikli araştırmak lazım.
Bengü Öner: Türkiye'de şu an çok sayıda Suriyeli var. Onlar ev alabilirler mi ?
Ali Yüksel: Türkiye'de şu an 1 milyona yakın Suriyeli olduğu söyleniyor. Suriye kökenliler Türkiye'den 1 metrekare bile alamaz çünkü yasaktır. Suriyeli vatandaşlar Cumhuriyet tarihinden beri ev alamaz. Hatta miras yoluyla bile kalsa mirasa sahip olamaz. Suriye, Yunanistan ve Ermenistan'la bu yönetmelik geçerli. Miras da mülk de alamazlar.
Mesela İranlılar da kendi sınır komşularından alamazlar. Sınıra yakın illerde yer alamazlar.
Bengü Öner: Bir de tam karşı pencereden bakarsak, satış sürecinde yaşanabilecek sıkıntılar neler?
Ali Yüksel: Öncelikle paranızı alabilmeniz lazım. Tapuda aldım-sattım ifadesini verdikten sonra tapu karşı tarafa geçer. Bedeli almadan bu aşamaya gelmek sıkıntı doğurur.
Bedel sonra alınacaksa tapuda, bedeli almadığınıza daire beyanat verirseniz tapu memuru bu notla işlem yapar ve parayı alamazsanız mahkemeye verebilirsiniz. Ya da aynı şekilde alamadığınız paraya ipotek koyarak bedeli alışınızı garantileyebilirsiniz. Tapu huzurunda ipotek sözleşmesiyle de bu sağlanır.
Bazen alıcı ya da satıcı normal biri gibi gözüküp akıl hastası olabilir. Ya da kumarbaz bir adamsa fiili ehliyeti sınırlandırılmış olabilir. Tapuda gözlemler çok yüksek olmalıdır.
Mesela adam malını satar ama kardeşi gelir dava açar ve mülkü geri alır siz karşı dava da açamazsınız çünkü fiili ehliyet yoksunudur geçersiz sayılır. Böyle şeyler mahkemelerde çok sık görülür.
Bazen satıcı şirket ise, o şirketin yetkilisinin yetkisinin devam edip etmediği araştırılmalıdır. Belki şirket onun yetkisini feshetmiş olabilir. Böyle durumlarda satış geçersiz olur ve alıcı mağdur olur.
Satış bedelinin gerçek değere yakın olması da çok önemli. Mesela yerin değeri 100 bin lira, siz tapuda az harç ödemek için 20 bin lira gösterdiniz. Bu durumda vergi dairesi 5 yıla kadar inceleyip 3 katı ceza yazabilir. Faiziyle birlikte tabi. Ya da satıcı kişi geriye dönüp evinin değerinin kandırıldığı iddiasıyla kalan miktarı yeniden almak isteyebilir. Yani tapudaki bedelin piyasa rayiçlerine yakın olması lazım.
Günümüzde bu konular oldukça gündemde çünkü satın alınan yer kentsel dönüşüm alanı olabilir. Bu çok önemli.
O bölgenin dönüşüm kapsamında olduğunu duyan bir ev sahibi acilen evini satabilir. Siz de alabilirsiniz. Siz oraya bina yapmak istiyorsunuz ama belki 3-4 sene yerinize giremeyebilirsiniz.
Bengü Öner: Peki. Tüm bu aksaklıklardan sakınmak için alıcı ya da satıcı neler yapabilir? Yani tüm bunlardan sıyrılmak için bir yol gösterici var mı?
Ali Yüksel: Aslında Türkiye’de bu konuda büyük bir boşluk var. Amerika'da İngiltere'de avukatlar gayrimenkul alım ve satımı konusunda bizzat görev yapar ve imza koyarlar. Batı ülkelerinin çoğunda bu iş böyledir. Ya da her gayrimenkul sahibi avukatla birlikte iş yapar. Bu hem zorunlu hem faydalıdır. Bu konu Türkiye'de bir ara gündeme geldi ama olmadı. Türkiye'de sadece emlakçılar var.
Ama aslında Türkiye'de emlakçılık diye bir meslek yok. Kanunda yeri yok. Onlara kanun simsar ya da tellal diyor. Tabi bu da mesleğin bir yasası yok. Borçlar yasasında adı sadece aracı olarak geçiyor. O yüzden emekli amcamız, evden sıkılmış teyzemiz kısacası bu konuda bilgi sahibi olmayan herkes de emlakçılıkla uğraşıyor. Eğitimli insanlar da var tabi aralarında. Çünkü mesleğin standardı yok. Kriteri yok. Bu yüzden herkes yapıyor. Yani 50 milyon dolarlık bir yapıyı ilkokul mezunu olmayan bir emlakçı satabilir.
Emlak yasasında bunların belirlenmesi gerekiyor çünkü bu emlakçı yanlış yaptığı zaman, yanlış bilgi verdiğinde cezası yok.
Gerçek emlak işini bilenler de tüm bunlar yüzünden mağdur oluyorlar. Vatandaş da devlet de mağdur oluyor dolayısıyla.
Aslında GHE de bu amaçla kuruldu. Sadece emlak değil, kanunlar kısmında, uygulama, imar, eski tapular, eski mülkiyetler kısmındaki sorunlar için kuruldu ve çözmeye çalışıyoruz. Şu an Bilgi Üniversitesi'yle olan ortak çalışmamız gibi sertifika programları düzenliyoruz. Geçen sene 20'ye yakın seminer verdik. Emlakçılara, inşaat müteahhitlerine, tapuculara, imar mensuplarına eğitim, öneriler veriyoruz.
Türkiye gayrimenkul açısından çok önemli bir kaynak… Yabancı talebi de oldukça yüksek. Türkiye'yi ucuz buluyorlar hala. Ama hala dolandırıcılık olayları oluyor. Türkiye'nin itibarı söz konusu. Hem devletin yasalarının hızlı olması lazım hem de sektör oyuncularının dürüst olması lazım. Çifte standart olmaması gerekiyor.
Bengü Öner: Hazır konu gelmişken GHE'den de bahsedelim. Enstitü nasıl kuruldu? Nasıl bir ekip ?
Ali Yüksel: Enstitü 60 civarında uzmanın bir araya gelmesiyle kuruldu. Amacı gayrimenkul konusunda çalışacak, hukuki tarafı ele alacak ve araştırmaya yönelik olacak. Gayrimenkul konusunda Türkiye'de resmi bir araştırma kurumu yok. Üniversitelerde de böyle birimler yok. Biz bu ihtiyaç üzerine harekete geçtik. Bu konularda veri oluşturan, araştıran, verileri kamuoyuyla paylaşan bir kurum olmak adına. Şehircilik Bakanlığı, Belediyeler bu konuda çok etkili. Uygulamalar çok ciddi olmalı.
İmarı hukuku bilmeyen kişilerin belediyede görevli olmaması lazım. Bir yere bir mahalle kurduğunuzda yüzlerce yıl orada kalıyor. Bir hata olursa da o hata yıllarca hepimizi etkiliyor ve ortada kalıyor. Karar verici makamdaki kişiler önemli. Bu hepimizi etkiliyor. Biz de bu amaçla kurulduk.
Halka açık eğitimler, yayınlarımız da var. Seminerlerimiz oluyor ve ortak seminerlerde de yer alıyor. GHE'den ücretsiz danışmanlık alınabiliyor. Davalar hariç danışmanlık alınabiliyor.
Kadromuzda uygulamadan ve teoriden uzmanlar, tapu müdürleri, hukukçular hepsinden oluşan bir ekibimiz var. Bu işten de ücret alarak değil bu konudan rahatsız oldukları için gönüllü olarak çalışıyorlar. Bu şekilde ilerliyoruz.
Bengü ÖNER - Milliyet
11.12.2013
HABERİ YAZAN :
REM2 GAYRİMENKUL HİZMETLERİ
|
